Инвестиции

Пазар на земеделска земя в България - Пепеляшка или най-недооценените ни активи

Българските обработваеми земи често са описвани като най-недооценяваните активи в националната класификация. Може ли да се смята за вярно това твърдение?

Обработваемата земя в България понастоящем е 11-12 пъти по-евтина от средна стойност на земеделските площи в старите 15 европейски страни-членки и от 2 до 5 пъти по-евтина от земята в четирите новоприсъединени централно-източно европейски страни.

Обработваемите площи в България са 38 млн дка (3.08 млн хектара), а стойността на един декар е 110 Евро. Следователно общата стойност на обработваемата земя в страната възлиза на 4.18 млрд Евро. При такива цени на фермерските земи, теоретичната пазарна капитализация за цялата територия може да достигне 12.2 млрд Евро, което се равнява грубо на около половината от теоретичната пазарна капитализация на Люксембург, чиято площ е около 2% от територията на България.

Въпреки значителното недооценяване в краткосрочен план, то не може да се счита като достатъчно условие за предизвикане на промяна в цените на земята. Очакваното скорошно повишаване на стойността на обработваемите ниви и постепенното достигане на средните европейски нива ще бъде предизвикано от няколко фактора свързани с присъединяването на България към Европейския съюз и общото развитие на международните пазари за земеделска продукция, което се дължи на икономическия растеж в Индия и Китай, високите цени на енергията и икономическото въздействие свързано с глобалното затопляне. Тези фактори ще окажат силно влияние върху земеделския сектор и ще допринесат за увеличаване на неговата ефективност и доходност.

Европейският съюз ще подпомогне пряко развитието на земеделския сектор в България по следните начини:

• Предоставяне на достъп до силно защитен от външна конкуренция пазар на земеделска продукция Крепост Европа (Fortress Europe);
• Значителни субсидии по формата на директни фондове от Европейския съюз, както и допълнителни директно национално финансиране – общо за 2007 година: 450 млн Евро или приблизително 10 Евро за декар, което се равнява на 10% от стойността на земята понастоящем;
• Допълнително подпомагане на земеделските производители при минимална намеса в цените на основните земеделски култури и ефективно определяне на минимален праг за цените на произведената продукция;
• По-добра конкурентноспособност на международните пазари с помощта на допълнително субсидиране за износ;
• Данъчни облекчения и поощрения за производството на био-горива и инсталация на ветропаркове;
• Преференциални условия за финасиране, отдаване под наем и ипотекиране на активи;
• Привличане на чуждестранен капитал и ноу-хау.

Глобалните фактори, които спомагат за развитието на агробизнеса като цяло могат да бъдат обобщени в следните точки:

• Отчитане на ясно, дългосрочно и постоянно нарастване на цените на земеделските продукти, породено от:
  • Засиленото търсене от Индия и Китай, където повишаващия се стандарт на живот води до по-висока консумация на месо и съответно на зърнени продукти;
  • Намаляващите глобални зърнени запаси
  • Нарастващо търсене за производство на био-горива (етанол, био-дизел и др.)
• Намаляване на разполагаемите площи, поради увеличаването на растежа на населението в световен мащаб и продължаващата урбанизация, които довеждат до драматичен спад в наличната обработваема земя на глава от населението;
• Глобално затопляне, което намалява земеделските добиви и същевременно дава начален тласък за разнообразни индустрии за производство на алтернативна енергия (вятърни и соларни централи, био-горива, слънчеви панели), които използват и покачват цената на обработваемите площи;

Ниската цена на работната сила в България и значителните субсидии ще доведат до драматично увеличаване на доходността в земеделския сектор, както и подобряване на арендните отношения собственик - ползвател. В пълен размер, европейското пряко финансиране ще бъде достатъчно да покрие всички експлоатационни разходи за култури като жито и царевица.

Добивите от земеделски култури в България от хектар (един декар = 0,1 хектара), съответно и размера на средната рентата, са много по-ниски от равнището им в Европейския съюз. Това се дължи на липсата на инвестиции в сектора в продължение на години, както и на недостатъчно ноу-хау, технологии и оборудване, липса на достъп до рентабилните европейски пазари и ниските цени на земеделските продукти на международните пазари. Много от тези фактори сега се променят в полза на земеделския сектор.

Въпреки сравнително ниските добиви от хектар площ, благодарение на пазарните цени на земеделските земи, които са между 5-8% от тези в Западна Европа, постъпленията от агробизнес от единица площ са по-високи с около 50%. Изчисленията също така предполагат еднакъв размер на експлоатационните разходи в България, което води до представяне в по-незначителен вид на разликата в доходността (диференциал). В направените калкулации не са включени европейските субсидии, които могат да покачат рентабилността още повече (за България – с 10%)

Земеделските продукти: Изключително евтини!

Обещаващите постъпления се повишават допълнително и от скорошното рязко покачване на цените на царевицата на международните пазари през последните 4 месеца, което се дължи на слабата реколта и намаляващите складови количества. Цените на земеделските продукти ще продължат да определят финансовите постъпленията от агробизнес, както по отношение на обработваемите земи на България, така и в световен мащаб. Ето защо трябва да си зададем въпроса има ли възможност за допълнително нарастване на цените на земеделските култури. Да вземем за пример царевицата.

В номинално изражение, цената на царевицата не само не отбелязва повишение, а дори е загубила в значителен размер от стойността си. Загубите при царевицата в щатски долари е 35% от стойността й, докато обезценката й в дойче марки е още по-потресаваща – около 65% от най-високото равнище през 1983 година. Резкият спад на номиналните цени през последните повече от 30 години е дори още по-шокиращо в сравние с 10-кратното увеличение на цената на петрола за същия период.

Отчитането на инфлацията при определяне на цената на царевицата е още по-обезпокоително. Обикновено е много трудно да се посочи какъвто и да е вид активи (с изключение на фиксираният доход от облигации), които да отбелязват спад в парично изражение през инфлационния период на 70-те години на миналия век. Царевицата губи 50% от реалната си покупна стойност през това десетилетие и тази тенденция продължава, докато не достига най-ниските си нива. До 2006 година царевицата е изгубила около 80% от стойността си.

Зърнени складови количества в световен мащаб: Какви са запасите?

Въпреки относително ниските цени на зърнените култури, световните запаси не само не са се увеличили, а дори са спаднали до критични равница. Още по-обезпокояващ е този спад при отчитане на нарастващата консумация в световен мащаб. Така коефицентът на покритие на световните зърнени запаси отнесени към глобалната консумация е спаднал до най-ниски нива за последните повече от 45 години от само 58 дни консумация. Последно такива ниски коефициенти на покритие са отчетени в началото на 70-те години на миналия век, когато впоследствие се наблюдава многократно увеличение на цените на земеделските продукти на международните борси.

Инвестиционен процес