Гората - инвестиционен актив или не точно

Пазарът на земеделски земи е понятие обхващащо широк диапазон от типове земя - обработваеми ниви, изоставени ниви, полета, ливади, овощни градини, лозя и т.н. Горите са също обект на търгуване, макар обемът на сделките с такива имоти да е твърде малък на брой.

Защо горите не представляват интерес за повечето купувачи!? Какво е необходимо на един земеделски актив, за да е атрактивен!?

За да бъде инвестиционен актив, гората следва да има стабилна стойност във времето, да генерира привлекателен текущ и капиталов доход и да съществува достатъчно ликвиден пазар на горски масиви и на продуктите, добивани от нейното стопанисване. За съжеление, в България твърде малко фирми поемат ангажимента да стопанисват подобни площи. Но опитът в други страни показва че възвращаемостта от инвестициите в горски масиви е привлекателна алтернатива на инвестициите в акции на публични компании, акции и дялове на непублични компании, както и в жилищни и търговски имоти и земеделски земи.

В САЩ публично достъпните инвестиции в горски масиви се осъществяват чрез покупка на дялове от публични компании с инвестиционна цел (Timber REIT), регулирани от Комисията по ценни книжа.

Timber REIT са дружества със специална инвестиционна цел. Те инвестират публично набраните чрез продажби на дялове средства в горски масиви. Чрез обвързването на активите, представляващи горски масиви, със стойността на дяловете на инвестиционното дружество се гарантира, че реализираният доход ще попадне в ръцете на акционерите. Стъпването на дружеството на борсата, улеснява достъпа на дребните инвеститори, осигурява прозрачност в действията на мениджърите и гарантира търгуемост, а оттам и ликвидност на дяловете. Основната част от дохода от дейността на дружества от такъв тип се генерира от покупко-продажби на горски масиви, търговия с добитите материали -най-вече дървесина, както и грижи за възобновяване и поддържане на жизнеспособността на растенията и охрана. Някои фондове имат странични звена за търговия със земя, преработка на дървесина и др. Сравнително по-малък е доходът генериран от други дейности, като лов или организации на посещения и отдих в горите.

В САЩ дружествата със специална инвестиционна цел за придобиване и управление на горски масиви имат впечатляващи резултати от дейноста си през последните 10 години.

Предимството на дохода от горски масиви е, че инвеститорите могат много лесно да се възползват от неблагоприятните ценови тенденции на пазарите на дървесина. Например, ако пазарната цена на дървения материал е ниска и не гарантира добра възвращаемост, управляващите дружеството могат да решат да намалят добива на дървесина за текущия период и оставят дървесината да расте, като се увеличи добивът в бъдеще. По този начин чрез реинвестирането в растеж на дървесина цикличността, характерна за пазара на суровини, може много лесно да се преодолее. Това прави инвестицията в Timber REIT балансирана - едновременно комбинира добър текущ доход и капиталова печалба и защита от големите колебания, характерни за цикличните компании.

Все пак скептичният инвеститор би заявил, че избраният в анализа 10-годишен период може просто да е моментът на щастливата звезда за Timber REIT’s. Поради това е разумно да анализираме резултатите в дългосрочен план. За периода от 1960 г. до 2002 г. средната историческа доходност от инвестиране в Timber REIT (+12.57%) надминава тази, постигната от високо капитализираните акции (+10.10%) и е съизмерима с доходността от инвестиране в ниско капитализирани акции (+13.47%), но за сметка на това при по-нисък риск. Стандартното отклонение на доходността е само 13.23% при Timber REIT, докато при ниско капитализирани акции е 24.42%.

За същия 40-годишен период корелацията на дохода, генериран от инвестиции в горски масиви, е нулева или слабо отрицателна спрямо дохода от дългосрочни корпоративни облигации, ниско капитализирани акции, високо капитализирани акции, недвижима собственост с търговски цели и международни акции. Корелацията на дохода с инфлацията е около 40% и само 4% със съкровищните облигации. Изводът, който се налага, е, че инвестициите в Timber REIT предлагат диверсификация на инвестиционните портфейли.

В България, дружество с интереси към имоти, с начин на трайно ползване като гори е Адванс Терафонд, чиито инвестиции са насочени не само в покупката на земеделска земя, и земя в урбанизирани райони, но и в горски масиви. Макар и да са направени първи стъпки, все още няма специализирани дружества и фирми развиващи дейност като Timber REIT. Горският фонд на страната ни предоставя добри възможности за инвестиции, стига да се полагат грижи и да се използва рационално.